一个完整的房地产项目经营过程可以分为立项、建设、销售、售后服务等几个环节，其中出现纠纷最多的无疑是销售环节。笔者作为一名执业多年的房地产律师，对商品房屋销售中涉及的法律问题有比较深入的了解，本文尝试对深圳市商品房屋二级市场的常见合同纠纷及其法律后果做一总结，希望对购房者有所帮助，也希望与同行就有关法律问题进行探讨。
纠纷一：未经竣工验收即交付房屋
纠纷的产生：
由于房屋质量安全关系到社会安全，国家制定了严格的房屋竣工验收审查
制度，在竣工验收合格前不得将房屋交付使用。由于这一限制，发展商即使按合同约定的交付房屋期限完成了房屋建设，只要未经竣工验收，仍不得交付房屋。但由于房屋竣工验收涉及部门较多，程序较为繁琐，许多发展商为避免承担延期交房的违约责任，在尚未取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》的情况下将已经建好的房地产交付购房者使用。
主要争议：
1、发展商未取得《备案证明书》就交付房屋，购房者接受的，交付行为是否有效？发展商是否还应承担延期交房的违约责任？
购房者认为，无论房屋是否已实际交付使用，只要没有经过竣工验收，交付行为一律无效，发展商应承担延期交房的违约责任，直至领取《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日。发展商认为，房屋实际上已具备居住条件，交付时没有取得竣工验收只是时间来不及，并不表示房屋质量不合格，房屋已按时交付给购房者，购房者也已实际使用了房屋，发展商不应再承担违约责任。
法律分析：
1、对竣工验收的理解——满足房屋居住质量要求即可。
竣工验收是一个很复杂的过程，包括主体工程、消防、环保、电梯、规划、档案、人防等多个单项的验收，不同的项目验收由不同的政府主管部门负责。《深圳经济特区房地产转让条例》第60条规定，“在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效”，该条所指的竣工验收合格是指全部验收项目都验收合格，还是指某几个主要验收项目合格即可？笔者认为，就房屋买卖合同来说，发展商的义务首先是保证房屋质量合格，房屋使用权没有瑕疵，而竣工验收的各项审查内容中，有部分项目与房屋使用没有直接关系，因此，这部分与房屋使用权没有直接关系的项目是否已通过验收其实并不影响购房者对房屋的使用。具体来说，只要房屋取得了主体工程、消防、电梯、水、电、燃气的竣工验收，即可以认为满足了房屋的使用要求，发展商即可以向购房者交付房屋，这样可以避免社会资源的浪费。当然，此时购房者仍有权以发展商未取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》为由拒绝接受房屋，购房者拒绝接受的，发展商仍要承担延期交房的违约责任。但如果此时购房者接受了发展商交付的房屋，应视为这种交付与接受是有效的。
2、购房者负有审查竣工验收情况的权利和义务，接受无竣工验收的房屋意味着放弃按原合同追究发展商违约责任的权利。
深圳市房屋主管部门制定的房屋买卖合同文本第七条规定，“买方应及时对房地产进行验收，如有异议，应在15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼”。该条的含义十分明显，拒绝接受未竣工验收的房屋既是买方权利又是买方义务。面对发展商交付的房产，购房者基于购房合同约定的交付条件有权决定是否接受房屋，如果购房者拒绝接受，则发展商应当承担延期交房违约金直至房屋领取《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》；如果购房者同意接受未竣工验收的房屋，则视为购房者同意改变原购房合同约定的交付条件，应免除原合同约定的发展商延期交房的违约责任。当然，发展商采取欺诈手段骗取购房者入住（例如发展商伪造验收证明）和交付房屋不具备基本居住条件（例如主体工程、消防、电梯、水、电、燃气未通过竣工验收）的，发展商不能因为购房者接受房屋而免责。
纠纷二：延期办理房产证
纠纷的产生：
买卖合同的标的是房屋的所有权，只有完成房屋的产权登记，购房者才能取得房屋所有权，因此，发展商的合同义务绝不仅仅是交付房屋，还包括协助购房者取得房屋合法产权（以购房者依合同约定支付购房款为前提）。但是，按照办理产权证的有关要求，房屋必须取得全部验收项目的竣工验收后才可以申请办理产权证，房屋竣工验收延期，办理房产证几乎必然相应延期。
主要争议：
1、办理房产证的期限应从约定的交付房屋之日或实际交付房屋之日起算，还是从实际取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日起算？
房屋买卖合同一般都会约定发展商应在一定期限内（例如房屋取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》后180天）协助购房者申请办理房产证，当出现发展商未领取《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》就将房屋交付给购房者使用这一情况时，购房者认为办证期限应从约定的交付房屋之日或实际交付房屋之日起算，发展商认为办理产权证是以完成竣工验收为前提，因此应从领取《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日起算。
2、房屋已办理按揭手续，发展商是否还应向购房者承担延期办证的责任？
发展商认为，对办理了按揭的房屋，按规定应将房屋产权证交按揭银行保管，因此是否如期办理产权证对购房者来说都是一样，并不实际损害购房者的权利，发展商不应承担责任。购房者认为如期办理产权证是发展商的合同义务，不论违约行为是否造成实际损失，发展商都应承担合同约定的违约责任。
3、购房者是否有权因发展商延期办证而解除合同？
购房者认为延期办证致使房屋所有权迟迟不能确定，是严重违约行为，延期办证超过一定期限即可解除合同。发展商认为合同中只约定了延期办证应承担违约金，未约定延期办证超过一定期限购房者可以解除合同，因此购房者只能要求延期办证违约金，不能要求退房。
法律分析：
办证期限应从实际竣工验收合格之日起算。
延期办证与延期交房是两种不同的违约责任，按照深圳市房屋主管部门制定的房屋买卖合同文本，前者的违约金是每日万分之三，后者是每日万分之五。假如把办证期限的起点定在约定交付房屋之日，如发展商一直未完成竣工验收，按有关规定既不能交付房屋，也不能办理房产证，发展商就有可能同时承担两个违约责任，合计每日万分之八。发展商因同一个过错——未完成竣工验收而承担两次违约责任，这对发展商不够公平。假如把办证期限的起点定在实际竣工验收合格之日，此时已具备了办理房产证的基本条件，是否延期办证是在发展商的可控制范围之内，对发展商比较公平；即使一直未取得竣工验收，购房者也可以一直追究其延期交房的违约责任，购房者的权利仍有保障。
但是，办证期限从实际竣工验收合格之后若干日起算对购房者有一个法律风险。如前所述，购房者接受未竣工验收的房屋即丧失追究发展商延期交房责任的权利，假如发展商一直不办理竣工验收，追究延期办证责任的条件就一直不具备，而追究延期交房责任的权利又已丧失，购房者会两头落空，这对购房者而言显然十分不公，目前的这种判例客观上已经造成部分无良发展商故意不办竣工验收，购房者只索赔无门的局面，购房者及新闻媒体对此反应强烈。
2、是否办理按揭不影响购房者追究延期办证责任的权利。
不办理房产证必然造成购房者迟迟不能获得房屋的产权，而办理产权证后，不论房产证实际由谁保管，房屋产权均归购房者所有。从这一角度看，认为按揭房不办理房产证不造成购房者实际损失是没有道理的——购房者付清了房款（即便是按揭付款也依然是购房者付清了房款）却无法取得标的物的所有权，这本身就是损失。另一方面，合同法中的违约责任包括违约金和赔偿损失等多种方式，支付违约金并不以发生实际损失为前提条件，法律允许合同双方自行约定违约金的计算方法，只有违约金数额明显不合理地超过实际损失额时，审判机关才可以根据当事人的申请适当减少违约金。如果房屋买卖合同约定了延期办证违约金的计算方法，不论购房者是否因此遭到了实际损失，发展商一般应按合同的约定支付违约金。
3、由于发展商的原因，导致购房者无法按合同约定的期限办理房产证，超过一年的，购房者可以要求解除合同。
按照合同法规定，只有在出现法定或约定的解除事由时，合同当事人才有权解除合同。合同法第94条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”和第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”这两种法定的合同解除事由在一定程度上可以理解为因延期办证而解除合同的法律依据。2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，第十九条明确规定了“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这一规定为购房者解除合同提供了有力的法律支持。
纠纷三：广告与实物不符
纠纷的产生：
发展商会通过媒体、广告牌、宣传小册子、样板房展示等多种形式向社会介绍自己的房地产项目，有时甚至描述得十分详细和确定。但建成的房屋实物有时与此前的宣传不一致（当然不一致的程度有大有小），购房者感到受欺骗。
主要争议：
1、发展商在广告中的宣传是否构成对购房者的承诺，是否属于正式购房合同的组成部分？
购房者认为自己是信任发展商的宣传才会与发展商签订合同，发展商必须保证建成的房屋与此前的宣传一致，否则就是违反承诺。发展商认为买卖双方的权利义务应以正式购房合同的内容为准，此前的宣传内容没有写入合同，因此并无约束力。
2、建成后的房屋与此前的宣传不符，发展商应承担什么责任？
购房者认为发展商的行为性质是用虚假宣传骗取购房者与之签订合同，购房者有权退房，发展商应按《消费者权益保护法》的有关规定加倍赔偿购房款。发展商认为广告宣传与建成后的房屋有一定差别是正常的，既不是欺诈，也不是违约，发展商不应承担责任。
法律分析：
1、广告中“具体确定”的内容构成要约，即使未载入购房合同，亦应当视为合同内容。
在合同法理论中，商业广告属于要约邀请，除非广告的内容具体确定，否则即使相对人因该广告而与广告主签订合同，广告内容也不视为合同内容。媒体广告、广告牌、宣传小册子均属于商业广告，发展商在广告中所做的宣传并不当然成为合同内容，对发展商而言，也不当然地产生合同义务。但是如果发展商就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。例如广告中宣称小区建有游泳池、网球场、1000平方米会所等。这样的广告内容即使未载入合同，也应视为合同内容，发展商必须履行。否则，发展商就应当承担违约责任。
2、以展示样板房形式进行宣传的，建成的房屋应与样板房的标准一致，除非发展商事先作出相反的声明，否则发展商应承担违约责任。
《合同法》第168条规定，出卖人交付标的物应当与样品及其说明的质量相同。样板房即为所售房屋的样品，根据上述规定，如果发展商以展示样板房为手段进行宣传，即应向购房者提供与样板房质量相同的房屋。当然，实际建成的房屋在面积、朝向、楼层等方面不可能均与样板房一致，建成房屋与样板房的“质量相同”应仅限于建材质量、装修档次等具有可比性的地方。另外，如果发展商在展示样板房或签订购房合同已明确向购房者表示该样板房只作为参考，一切以合同约定为准，或者合同约定的内容根本就与样板房展示的内容不同，则不能适用合同法第168条对于样品买卖的规定，因为既然只是“作为参考”，样板房就不具备“样品”的法律性质，发展商与购房者之间的房屋买卖行为自然不能认为是样品买卖。
3、发展商为虚假广告承担责任的方式。
《房地产广告发布暂行规定》第三条规定，“房地产广告必须真实、合法、科学、准确、符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众”，这是法律规范对房地产广告的禁止性规定。除此之外，《房地产广告发布暂行规定》还对各种广告内容作了更为明确的限制性规定。如果发展商所作的房地产广告不实，欺骗和误导了购房者，发展商无疑要承担法律责任。如购房者尚未与发展商正式签订房屋买卖合同，发展商应承担《合同法》第42条第（三）项规定的缔约过失责任。若购房者因受不实广告的误导已经与发展商签订了房屋买卖合同的，发展商应承担违约赔偿责任，在不实广告造成的损失不易量化的情况下，通常会视广告的虚假程度及虚假广告对购房者的误导效果判决发展商按房产售价的1%—3%向购房者作出赔偿。当然，如果发展商认为可以兑现广告内容，也可以选择向购房者兑现广告中的承诺，法院一般也予以准许。此外，广告监管理机关还可根据《广告法》的有关规定，对作虚假广告的发展商进行行政处罚。
纠纷四：面积误差
纠纷的产生：
预售合同签订时，房屋并未实际建成，由于施工中的种种问题，合同约定的面积与建成后的实际面积之间出现一定误差在所难免，而面积误差必然导致房屋实际价值与合同约定价格不符，情况严重的可能造成双方的合同目的无法实现。
主要争议：
1、哪个机构的测量结果可以作为面积误差的依据？
房屋建成后，国土局的测绘查丈大队会对房屋面积进行测量，如果发展商或购房者对测量结果有异议，是否有权申请由其他机构重新测量？
2、是否只要出现面积误差就视为发展商违约？
购房者认为，应严格遵守合同约定，只要发展商交付的房屋面积与约定不符，就是发展商违约。发展商认为，房屋建设过程十分复杂，以现有技术手段，要确保建成后的房屋面积与约定面积完全一致十分困难，强求完全一致的话对发展商不公平。
3、出现面积误差后合同双方应如何重新计算房屋价格？是否可以因面积误差而解除购房合同？
因面积误差而受益的一方（可能是发展商也可能是购房者）倾向于维持现状，因面积误差而受损的一方（可能是发展商也可能是购房者）则倾向于修改购房合同的约定以避免损失，甚至会以违约、显失公平等理由要求解除购房合同。
法律分析：
1、国土局测绘查丈大队是法定的测量机构，只有该机构的测量结果可以作为面积误差的依据。
《商品房销售管理办法》第五条第三款规定，“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作”。第三十四条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。根据上述规定，房屋面积的测量机构必须是“有房产测绘资格的单位”，而测绘资格应该由负责商品房销售管理工作的“房地产开发主管部门”决定。目前作为房地产开发主管部门的深圳市规划国土局只授予了其下属的测绘查丈大队房产测绘资格，在房产产权登记的实践中，规划国土局也只承认测绘查丈大队的测绘结果，因此，在司法实践中，法院只能依据国土局测绘查丈大队的查丈报告来确定房产面积。
2、允许存在一定程度的面积误差，因合理误差而发生的损失由合同双方共同承担。
买卖合同中卖方的基本义务就是向买方交付合同约定的标的物，如果交付的标的物与合同约定不一致，严格来说确实可以认为卖方没有妥善履行合同义务，应承担相应违约责任。但是，在签订房屋预售合同时，房屋尚未建成，在目前的工程技术条件下，发展商即使尽最大努力，要保证房屋面积分毫不差也几乎不可能，强求分毫不差对发展商不公平。
笔者认为，出现一定程度的面积误差是房屋预售的固有风险，这一风险无法克服，也无法避免，只要面积误差控制在一定程度内，就应认为是合理误差，出现合理误差不是合同任何一方的过错。从一个具有基本社会经验的普通人的角度考虑，这一风险是可以预见的，因此购房者和发展商在签订购房合同时应该已经预见到可能出现合理误差，在预见到风险后双方仍签订购房合同，应视为双方接受了这一风险。面积误差必然给合同某一方造成损失，而合同双方对损失的发生都没有过错，因此，如果合同双方没有在购房合同中约定合理误差的责任承担方式，应推定为双方默示地同意共同承担损失。
应该格外强调的是，“合理误差”必须以发展商无重大过错为前提，如果面积误差是由于发展商在房屋建设中严重疏忽甚至故意（例如擅自改动图纸）所造成的，这种误差自然不能称为“合理”，由此造成的损失也不可能要求购房者分担。
3、按面积误差的严重程度决定处理方法。
如上所述，出现合理误差的风险和相应损失由双方分担，超出合理误差才属于违约。但是，究竟什么程度内的误差属于合理，不同的合同当事人必然有各自不同的标准，因此，有关法律规范允许合同当事人自行约定面积误差的“合理”范围，约定合理误差范围内的处理方法，如果合同当事人没有约定，则按法律规范的有关规定处理。
深圳市房屋主管部门制定的房屋买卖合同文本给购房合同双方提供了一个参考标准，该文本第十二条写明，按建筑面积计算购房款的：
“交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在1%以内（含1%）的,为允许的合理差异，买卖双方互相不退、不补”。
“交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在1%以上（不含1%）、5%以内（含5%）的，按购房时的单位价格，实行多退少补”。
“交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在5%以上（不含5%）的，买方有权解除合同。买方要求解除合同的，卖方应在10日内退还买方交付的购房款及利息，并承担购房总价款5%的违约金”。
“交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在5%以上（不含5%），经买卖双方协商不解除合同的，按购房时的单位价格，实行多退少补”。
该文本规定的1%的“合理”差异，与本文讨论的“合理”误差不同，本文讨论的“合理”是指不视为违约，无须承担违约责任，文本中1%的“合理”差异则是指“免责”界限，如果误差在1%之内，甚至认为误差不存在，可以不退不补。可见， 文本是以5%作为“合理”的界限，在此限度内的面积误差不视为违约，双方多退少补即可。
该文本对有效解决面积误差纠纷有很大的积极意义，但还是留有不明确之处，即是否可以认为不论实际误差率是多少，都可以扣除1%的“合理误差”不退不补？笔者认为，从该文本的字面意义来看，上述1%的误差应理解为“约定免责的固有风险”，即允许存在1%的豁免。以3%的误差率为例，合同双方只需要就2%的部分多退少补，剩余的1%作为合同的固有风险予以豁免。但是，在实践操作中，这种理解却可能变相鼓励不良发展商故意建造“缩水楼”。我们知道，在现有技术下，发展商要故意将房屋面积造出1%以内的误差近于不可能，因此可以推论，如果房屋面积误差在1%以内，那么发展商一定是善意的，此时对这1%的误差予以豁免符合公平原则和诚实信用原则。同样在现有技术下，发展商要故意将房屋面积造出4%或5%的缩水则不是不可能，如果固定地“豁免”其中的1%，以一个楼盘来说，其总面积的1%是一个巨大的数字，如果将这1%的“缩水”予以豁免，将使发展商获得巨额的收益，在这种利益驱动下，可能会有不良发展商利用这一合同漏洞故意追求一定比例的“缩水”，这显然不符合市房屋主管部门制定该文本的初衷。笔者认为，司法部门在审判实践中，应透过文本的字面意思，直接追求文本的本意，不承认存在1%的固定免责率，只要面积误差超过1%，就应按实际误差进行多退少补。
在实践中，有部分购房者认为5%这个界限过于有利于发展商，而且如果购房者在面积误差超过5%时选择不解除合同，无法获得任何补偿，因此拒绝接受上述第十二条的内容，合同双方因无法达成一致而没有约定面积误差的“合理”界限，此时即可适用法定的处理方法。建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定，“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
可见，《商品房销售管理办法》是将3%作为面积误差的“合理”界限，在此范围内的误差，双方据实结算，不追究违约责任；超出此范围则为法定“违约”，发展商必须根据购房者的选择向购房者承担法定的违约责任。与深圳市房屋主管部门制定的房屋买卖合同文本不同的是，《办法》不承认存在可以“豁免”的误差，只要存在误差，就必须据实多退少补。
纠纷五：房屋质量问题
纠纷的产生：
因设计、施工等方面的原因，房屋交付购房者使用后，可能出现质量问题，影响购房者的正常使用，甚至给购房者造成其他损失。
主要争议：
1、购房者是否可以因质量问题而解除房屋买卖合同（退房）？
房屋出现质量问题会影响购房者对房屋的使用，购房者认为发展商交付质量不合格的房屋是严重违约，应解除合同，并由发展商承担违约责任。发展商认为只要房屋质量经工程质量监督部门核验合格，即说明房屋质量合格，房屋在使用中发生质量问题，发展商只负责保修期内的维修，不承担买卖合同的违约责任。
法律分析：
1、房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以解除房屋买卖合同。
根据《合同法》的有关规定，当违约方不履行合同的主要债务，或违约方的违约行为致使对方当事人无法实现合同目的时，对方当事人可以依法单方解除合同。买卖合同卖方的主要债务是交付质量合格的标的物，具体到房屋来说，房屋质量应该符合国家标准，满足正常的使用需要。如果房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，那么应该认为发展商没有履行合同主要债务，而购房者在使用房屋时其人身、财产安全将受到威胁，购房者的合同目的也无法实现。因此，《商品房销售管理办法》第三十五条规定，“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”可见，法律上允许因房屋质量问题解除合同的前提条件仅限于房屋“主体结构质量不合格”和“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”两种情形。在司法实践中，房屋主体结构质量是否合格，必须由法定的房屋质量检测机构进行检测，以检测机构的检测报告为准。购房者如果认为房屋主体结构质量有问题，应该先申请有关房屋质量检测机构核验。
2、其他部分、部件质量不合格的，不能解除合同，但发展商应负责维修并赔偿损失。
如果合同双方没有特别约定，只要发展商及时交付房屋，房屋能够正常使用并且没有所有权瑕疵，就可以认为发展商履行了主要债务，购房者的合同目的得到了实现。在此情况下，即使房屋某些部分、部件的质量存在一定瑕疵，购房者也不能因此单方解除合同。当然，发展商应按照合同法有关规定，视具体情况承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等法律责任（注意是针对有质量问题的部分、部件，不是针对房屋整体），给购房者造成其他损失的，还应赔偿损失。
根据建设部的有关规定，发展商在向购房者交付房屋时，应同时交付《住宅质量保证书》，承诺房屋各部分、部件的保修期及保修单位。享受保修的房屋部分、部件应包括：屋面防水；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏；墙面、顶棚抹灰层脱落；地面空鼓开裂、大面积起砂；门窗翘裂、五金件损坏；管道堵塞；供热、供冷系统和设备；卫生洁具；灯具、开关等。购房者在接受房屋时，应注意发展商在《住宅质量保证书》中所作的承诺内容。
纠纷六：一房多售
纠纷的产生：
发展商为追求经济收入，将已经与购房者签订正式房屋买卖合同但尚未办理房屋产权证的房屋再次出售给他人。
主要争议：
1、前后签订的多份合同是否都有效？
在先的购房者认为后签订的合同侵犯自己的在先权益，要求认定后签订的合同无效；在后的购房者认为先签订的合同与自己无关，后签订的合同应为有效。
2、发展商应向谁履行合同？
在先的购房者认为即使在后合同有效，也应按合同签订的顺序决定优先顺序；在后的购房者认为发展商签定后一合同这一行为本身即说明发展商解除了在先的合同，发展商应向在后的购房者履约。
3、对未得到履行的购房者，发展商应承担什么责任？
购房者认为发展商应继续履行合同，否则应按《消费者权益保护法》的规定承担欺诈的加倍赔偿责任；发展商认为自己有权以承担违约责任为代价解除合同。
法律分析：
1、多份合同无论先后顺序均为有效合同。
《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产的，合同无效，签约在先的购房者多依据上述规定认为后签订的合同无效。笔者认为，房地产作为不动产，其所有权的转移以产权登记为标准，预售房屋的产权在买方取得房屋产权登记之前，依然归发展商所有。买方依据购房合同取得的只是对房屋所有权的期待权，或者说是要求发展商交付房产并办理转移登记的请求权，即使购房者支付了购房款，也并不必然拥有房屋的所有权。因此，发展商签订买卖合同后虽然有不再将房屋出售给他人的合同义务，但对第三人而言，房屋的处分权表面上仍归发展商所有，如果发展商再次将商品房销售，第三人因不知详情与发展商签订房屋买卖合同，法律上不能认定发展商与善意第三人签订的后一份房屋买卖合同无效。因此发展商就同一房屋与多个善意购房者签订的买卖合同，无论先后顺序如何，都应认定为有效合同。
2、多个善意购房者要求发展商履行合同的请求权平等，但发展商应向先进行预售合同备案的购房者履行合同。
在司法实践中，当同一债务人有多个债权人，而债务人的财产不足以全部清偿时，各债权人的获偿权是平等的，不按债权发生的先后顺序决定清偿的顺序，因此在先购房者并没有履行上的优先权。同时，合同法对合同的解除有明确规定，在先的合同不因在后合同而自动解除，在后购房者以在先的合同已解除为由要求优先履行也没有法律依据。因此，一套房产存在多份有效合同时，多个购房者对发展商交付房产并办理产权转移登记的请求权是平等的，发展商有权向任何一个购房者履行。
上述请求权平等是基于债权间的平等，如果某个购房者已经取得了物权范畴的权益，他就有权比其他购房者优先获得履行。《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定，“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的买卖合同向房地产登记机关备案”，在司法实践中，这种备案登记具有类似于物权的效力，因此，合同的签订时间并不决定合同的履行顺序，而预售合同的备案登记则可以成为优先履行合同的依据。若多份合同均办理了备案登记（除非是备案机关失误，否则不可能发生这种情况），应优先履行先备案的合同。
3、不能得到房屋的购房者可以请求解除合同，要求发展商承担违约责任。
多份合同均为有效，但房屋毕竟只有一个，因此多份合同中只有一份可以得到履行，对其他无法履行的合同，购房者有权解除合同，要求发展商承担履约不能的违约责任。《广东省实施消费者权益保护法办法》第12条第（十一）项规定，“骗取消费者预付款而不提供商品或服务的”，应按购买商品的价款加倍赔偿消费者损失，没有得到履行的购房者几乎无一例外地要求发展商承担加倍赔偿的责任。但是，长期以来的司法实践一般倾向于把房屋买卖合同视为平等主体之间的普通合同，而不是消费者权益保护法意义上的“消费”，发展商应依据合同法承担买卖合同约定的违约责任，包括双倍返还定金、支付违约金、赔偿损失等，但无须按消费者权益保护法的规定加倍赔偿购房款。2003年《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，基本上肯定了双倍赔偿的观点，即：商品房买卖合同订立后，发展商又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求发展商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任（即双倍赔偿）。
4、发展商将房屋销售后又与第三人恶意串通，重复销售并将房屋交付第三人使用的，发展商与第三人订立的商品房买卖合同无效。
前述“多个善意购房者请求履行合同的请求权平等”的观点是建立在“善意购房者”的基础上的，如果在后的购房者明知商品房已经销售，而与发展商恶意串通，再次就该商品房订立买卖合同，并实际占有该房屋，必然会侵害在先的购房者的合同权益，根据《合同法》第五十二条关于“恶意串通损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效规定，发展商与第三人签订的商品房买卖合同无效，在先的购房者有权要求发展商向其履行交房义务。
商品房屋二级市场的合同纠纷多种多样，笔者在本文中分析的六类纠纷只是其中比较普遍和典型的一部分，文中的观点也只是笔者一家之言，目的只是希望能给读者提供一些有益的信息。其中如有遗漏疏忽和错误之处，敬请大家指正。
作者简介:
鲁潮，广和所副主任、执行合伙人、诉讼仲裁部及房地产部负责人。中国政法大学法学学士。国际私法硕士研究生。1995年加盟广和所。曾任香港中银集团投资有限公司、中银信息科技（深圳）有限公司、嘉国实业（深圳）有限公司、深圳先科实业投资股份有限公司、深圳机场综合开发公司、深圳半岛集团股份有限公司、深圳长城（惠华）实业企业集团、深圳新文化商业广场投资有限公司等多家大型企业集团的常年法律顾问。现任深圳市律师协会房地产法律业务委员会委员、秘书长。
摘自《广和所》
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