相信每个贷款买房的消费者都有过购买房贷险的经历，但对于房贷险到底该不该买，该如何买恐怕很少有人真正思考过，当然，不去考虑也不是我们的过错，根本是有人不让我们自己去考虑，因为一切都没有我们选择的余地。房贷险是伴随我国的商品房市场的发展而出现的，房贷险对于银行和保险公司这两个师出同门的兄弟而言是十分成功的合作范例。 
    个人抵押商品住房保险，简称“房贷险”，是一种保证保险。目前各银行普遍规定，购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险。它的基本操作模式是：房产商将商品房销售给需要贷款的业主，业主向银行申请贷款，银行要求业主将所购的房屋进行抵押，并向其指定的保险公司购买房贷保险。银行凭着房屋抵押借款合同和房贷保险等给予贷款。
    五年、十年甚至二、三十年的保险费须一次交清；保险费按全部房款而不是按贷款额计算，保险金额是按购房价而不是房屋的重置价，把几乎不可能灭失的土地等的价值也计算在内，从而提高了保险金额也提高了保险费；购房人买了保险，但银行却是房贷保险的第一受益人；保险公司由银行指定、不买房贷险不予贷款等等。也许因为房贷险是消费者无奈的选择，是在房贷市场没有充分竞争，而消费者需要贷款别无选择的情况下与银行签订的城下之盟。因此有舆论认为房贷险侵犯了消费者的知情权和公平选择权。 
    房贷保险是一种叠床架屋似的保障，因为已经有了房屋的抵押作为贷款申请人履行还贷义务的担保，再进一步要求贷款申请人购买房贷保险，其目的应该是为了房屋的安全，一旦在房屋被损毁后能得到保险公司的补偿以保证贷款的安全。但仔细研究商品房抵押贷款保险条款中所规定的保险责任，会发出近乎无险可保的疑问。 
    房贷险的保险责任基本上是三种：1、火灾、爆炸；2、泥石流、滑坡、地面突然塌陷等等；3、空中运行物体坠落。 
    然而，当今房屋楼宇建造所用的钢筋水泥的材料，不是过去那种砖木结构的住宅会发生火烧连营的故事，尽管现在火灾也经常发生，即使家具物资装潢尽毁，住房也基本无损；一般的家电、煤气爆炸也毁不了房屋，况且战争行为属于房贷险的除外责任；暴风、暴雨、台风、冰雹对它更是是毫发无损，建造在城市中的商品房，是远离了崖崩和滑坡。
    至于空中运行物体坠落引起的损失，若是指天外来客比如陨石造访，那是千年未必有一回的新闻，若是指飞机坠落等造成的房屋损失，比如韩国大韩航空公司1999年“4?15”坠机事件，所造成的上海闵行沁园春小区300多户房屋的损坏，也未闻有贷款人找保险公司索赔，而是由坠落飞机的所有人和其投保的英国保险公司进行了理赔或赔偿。 
    对房屋的安全威胁最大的自然灾害是地震，而地震恰恰是房屋贷款保险的除外责任。有人发出疑问：为什么房屋贷款保险没有地震的保险责任？ 
    住房贷款无论是对银行还是借款人，其主要风险除了地震之外还有社会经济风险中的金融危机或经济不景气导致的房价急剧下跌。比如日本，比如香港居民中的负资产，即以按揭的方式向银行贷了八成房款，可不几年房价就下跌了一半，按揭房的市场价还低于购房人在银行的借款额。这就是负资产。但这都不是保险公司房屋贷款保险的责任范围。 
    因此说， 房贷险保的可不是“一切险”。其似乎并不能保证银行放出去贷款的安全，那要他干什么呢？保险公司对这种高费率和低风险的险种，热情万丈理所当然，银行为何也乐此不疲？其中奥秘，无非一个“利”字，广东一个消费者因贷款已经提前清偿，便要求保险公司退回多收的保费，保险公司回答是只能退50%的保费，其余的50%保费你去向银行要。而去年8月，南京保险监管部门要求无锡市四家保险公司暂停办理房贷保险，一个重要原因是保险公司将购房人缴的保险费中远超过规定的8%，大部分在30%，高的达到50%的保险费给了银行和其他中介机构，但当一批批购房人提前还贷后要求保险公司退保时，保险公司的责任准备金就显得捉襟见肘。于是就有了监管部门叫停房贷险的事件。当然这种“叫停”只是个别地方的例外现象，但由此也可见银行的额外利益之一斑。

    摘自《西安房地产律师》

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