商品房的购买者在办理房屋贷款的过程中，总要与银行签订房屋贷款合同，这是一种格式条款。所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
按照契约自由原则，订立合同的双方能对合同条款和内容平等地讨价还价，充分协商。然而格式条款的最大特性就在于它具有不可协商性。一方提出合同的条款，而另一方必须完全同意、 或者不订立合同，也就是我们通常所说的“要么接受，要么走人”，这种条款使另一方当事人完全失去了讨价还价的余地，。
格式条款产生的本意是好的，交易者为了避免大量重复性的交易讨价还价的繁琐程序，节省时间，方便重复使用才启用格式条款的。但渐渐地，使用格式条款不再只是为了追求效率。当一方当事人处于经济上或法律上的绝对优势地位，以至于对方当事人不得不跟他签订合同的时候，那么他就可以利用这种地位将自己拟定的含有不平等内容的格式条款强加给对方。这种“霸王条款”严重违反了合同法上最基本的平等、公平和诚实信用的原则。
现在购房者的维权意识正在日益增强，但却往往只注意到购房合同中的“霸王条款”，然而实践中购房合同的部分条款内容虽然可协商性较差，但毕竟可以协商，至少在形式上是这样。但购房者却很少在意，《银行按揭贷款合同》竟是根本没有协商余地的，尤其是贷款合同中的提前还贷及违约责任等问题等。
在订立房屋贷款合同时，消费者不能任意挑选办理房屋贷款的银行，他们只能接受开发商指定的银行，由于这种垄断前提，他们又必须接受银行提出的格式条款。
银行利用其优势地位，往往会利用格式条款的形式，将一些不平等的内容强加给购房者，使他们的合法利益收到侵害。比如，在买房时，有的银行会要求消费者负责支付“有关合同所涉及的抵押登记、保险、公证等费用”，而实际上这部分费用是为了银行利益的花销，主要应由银行承担。再如，大多数贷款合同中都有意地回避了银行的违约责任。
看起来，虽然格式合同有它高效率的优点，但如果不加以控制就会变成侵害消费者合法权益的工具。为了保障消费者的利益，我们依据我国现行法律对不平等格式条款的规制，提请消费者注意以下几点：
第一，提请注意的义务。房屋贷款合同专业性强，内容多，对一般消费者来说冗长而繁琐，他们往往看不了很仔细或对专业法律术语一知半解，不知所云。 按照《合同法》第39条规定，提供格式条款的银行一方必须采取合理方式，提请消费者注意免除或者限制银行责任的条款，并且还要按照消费者的要求，对这些条款进行说明。也就是说，如果提供格式条款的银行没有提醒消费者注意这些不平等格式条款，那么这些条款根本就不能算作合同的一部分，也就对消费者没有约束力。
第二，条款有效性的限制。《合同法》第40条还专门规定了格式条款无效的其它几种情况，该条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《消费者权益保护法》第24条也规定“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式做出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。”，“格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。”
这样的规定就大大拓宽了不平等格式条款无效的范围，更有利于保护在房屋贷款合同中的消费者的权利。
第三，对格式条款的解释。银行对不平等的格式条款往往会有意识地含混其词， 使消费者在一头雾水中签字盖章。如果将来因为合同发生纠纷，那么合同双方当然会对不平等格式条款的含义产生分歧，就存在一个怎么样对这些条款进行解释的问题。我国《合同法》采纳的是对条款制作人作不利解释的原则，第41条规定对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。所以，当消费者与银行对如何理解这些格式条款产生分歧的时候，为维护消费者的利益，应当对银行做出不利的解释。
如果在实践中，消费者签订贷款的格式条款 ，且基于上述问题出现了利益受损情形，可以考虑依法维护自己的权益。
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摘自《郭玉涛律师主页》
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