原告（被上诉人）：某实业公司
   被告（上诉人）：某拍卖有限公司

案情
   1999年8月，某拍卖有限公司（下称拍卖公司）受福建省高级人民法院委托，公开拍卖被执行人某房地产公司位于厦门东渡港东侧、疏港路西侧的国际商业中心土地使用权及在建工程。法院委托评估所对拍卖物土地使用权及在建工程（用地面积5821.58平方米，总建筑面积53140平方米/地上建筑面积44953平方米，容积率为7.72）进行市场现值评估，并出具《房地产评估报告》（下称《评估报告》），评估结果为总价值5000元（已经厦门市土地房产管理局房地产市场管理处确认），建议拍卖底价为评估价的45%—65%，即2250—3250万元。
   1999年12月15日，拍卖公司在《厦门日报》上刊登《拍卖公告》，根据该公告，“拍卖标的已施工至+0，用地面积为5821.58平方米,起拍价2500万元”。1999年12月22日，厦门某实业公司（下称实业公司）以第798号竞买人参与拍卖公司举办的拍卖会，并以2680万元竞得该拍品，拍卖成交后拍卖公司与实业公司签订了《福建省拍卖成交确认书》（下称《确认书》）。2000年4月7日，福建省高级人民法院以（1998）民终执第91号民裁定书将拍卖物过户给实业公司。
   2001年5月8日，实业公司向房管部门申请办理拍卖标的的商品房预售许可证变更，房管部门告知总建筑面积53140平立米、容积率7.72以内的土地出让金尚未缴足，所欠金额为3696650.556元，须缴清该款后才能办理变更预售许可证。振华公司即向拍卖公司提出异议，因双方协商未果，实业公司只得先行垫交该款。
   2002年5月，实业公司向厦门市中级人民法院提起诉讼，要求拍卖公司赔偿其经济损失3696650.556元及利息。实业公司诉称：其在参加竞买时得知：1995年至1998年，拍卖标的的设计规划几经变更，因建筑面积增加，其容积率由7变更为7.72，其后又变更为8.46，容积率由7变更为7.72的增容费已全额交纳，而容积率由7.72变更为8.46的增容费还未交纳，需买受人予补交。但在竞买成交后，2001年5月8日，实业公司向房管部门申请办理拍卖标的的商品房预售许可证变更，却被房管部门告知：原开发商尚未缴足拍卖标的总建筑面积53140平立米、容积率7.72以内的土地出让金，其所欠金额为3696650.556元，振华公司即向拍卖公司提出异议，因双方协商未果，为办理拍卖标的变更预售许可证。实业公司只得先行垫交该款。由于拍卖公司未向实业公司说明拍卖物存在未交清地价之瑕疵，致使实业公司受此重大损失，拍卖公司应予赔偿。
    拍卖公司辩称：其向竞买人提供了有关拍卖标的相关资料，并未涉及拍卖标的建筑面积由53140平方米变更为57421平方米（即容积率由7.72变更为8.46）应补增容费。在整个拍卖过程中，拍卖公司均是以建筑面积53140平方米为标准进行拍卖的。拍卖公司在拍前已得知拍卖标的在53140平方米内需补交约316万元增容费的瑕疵，其要告知补交增容费只可能是告知与拍卖标的相关而不可能是在拍卖标的之外的增容费。根据《拍卖目录》、《拍卖须知》、《评估报告》等等文件，可看出拍卖公司已将建筑面积53140平方米内沿需补交增容费的瑕疵明确告知了竞拍人。因此，双方签订的《福建省拍卖成交确认书》约定的应补增容费指向的是总建筑面积53140平方米内应补增容费而非实业公司所述的53140平方米以外的应补增容费。且拍卖成交确认书于1999年12月22日即已签订，实业公司从此日开始即应知其权利受到损害，其赔偿损失的请求至今也已超过诉讼时效，不应得到支持。

审判
    一审法院查明：根据拍卖标的1998年的《建设工程规划许可证》、厦计投资（1998）024厦门市计划委员会关于同意拍卖标的调整建设规模的批复，可以证明拍卖标的在1998年其容积率已变更为8.46。还查明：《评估报告》“估价假设”、“限制条件”中没有对评估对象容积率为7.72项下的增容费未交清作出明示。实业公司依据《评估报告》的内容信赖在总建筑面积53140平方米、容积率为7.72项下的增容费已交清，该增容费已包括在评估价值之内；由此认定双方在拍卖成交《确认书》约定的“应补增容费”是指积积率从7.72至8.46之间产生的增容费。
    一审法院判决认为，拍卖虽属法院委托关系，但在拍卖过程中，产生是的拍卖人与竞买人之间的拍卖民事法律关系。根据合同相对性原则和拍卖关系的性质，买受人的损失只能向拍卖人主张权利。《拍卖法》第六十一条实际上确定了拍卖对买受人的先行赔偿义务。原拍卖公司间签订的拍卖成交《确认书》为双方当事人真实意思表示，合法有效，但拍卖公司未向实业公司说明拍卖物瑕疵，又未声明不承担瑕疵担保责任，实业公司要求拍卖公司承担赔偿损失，理由充分，故应予支持。实业公司要求拍卖公司按银行同期限贷款利率计算利息，可予支持。拍卖公司主张起诉已超过诉讼时效与事实不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条第一款第（七）项、第一百四十条，《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第六十一条第一款、第三款的规定判决：拍卖公司应赔偿实业公司经济损失3696650.556元及利息（从2001年5月23日起至该款项还清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。）
    宣判后，拍卖公司不服，提出上诉称：其已尽到对拍卖物实际状况披露之责，原审法院认定其没有履行向竞买人说明拍卖物瑕疵的义务，与事实不符；原审对事实认定有误，根据《拍卖管理办法》第32条“竞买人参加应价竞争，视为已行使了查验拍卖标的、查阅有关拍卖资料的权利并认可拍卖标的现状”之规定，由此拍卖公司无须证明实业公司是否收到《拍卖目录》、《拍卖须知》；根据《拍卖目录》、《拍卖须知》《房地产估价报告》以及双方当事人签订《确认书》第八条的约定，完全可以依据现有文件、认定上诉人在拍卖活动中对拍卖标的容积率在7.72、总建筑面积为53140平方米的状况下，未缴增容费的瑕疵已明确告知了竞买人；1999年12月22日，双方买卖成交，2000年4月4日交清成交款，2000年4月日，省法院已将拍卖物产权过户的裁定书送达厦门土地局、房地产交易中心，如果未尽瑕疵告知义务实业公司至此已明知其权利被侵害，实业公司于2001年6月12日发函给拍卖公司，不能作为时效中断的事由，实业公司提起诉讼已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。
    实业公司同意一审判决，认为拍卖公司上诉请求没有事实与法律依据。
    二审法院经审理认为：拍卖公司与实业公司所实施的以公开竞买的方式进行的买卖行为是双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。从上诉人拍卖公司在答辩中所陈述的内容，可以认定其对拍卖物尚未交清增容费的事实事先是知道的，而拍卖公司在实施本次拍卖会之前，没有在《拍卖公告》、《拍卖目录》、《拍卖须知》、《评估报告》以及相关的拍卖文件中对容积率7.72以内还应补交增容费的事实明确告知竞买人，或以其他方式向所有竞买人作出相应的提示，给竞买人以应有的注意。同时，拍卖物已经取得规划许可和预售许可，根据商品房预售的相关规定，取得预售许可的前提条件之一是土地出让金已全部交清。因此实业公司在竞买时完全有理由相信在容积率7.72以内的增容费已经交清，《确认书》所约定的“增容费”是指容积率在7.72以外的增容费，而不是该拍卖物的增容费。如果该拍卖物的增容费尚未交清，作为拍卖人有义务向竞买人作出说明。而拍卖公司在明知的情况下，未就拍卖物存在的瑕疵告知竞买人，且又未声明免责。本案虽然是法院委托拍卖，但在拍卖的实施上，产生的是拍卖企业与竞买人之间的拍卖法律关系，根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款的规定：拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。为此，实业公司的主张现由充分，于法有据，应予支持。拍卖公司以《确认书》第八条约定，“增容费等费用”应由承买人承担以及《拍卖规则》关于“竞买人进入拍卖会场，即表明对拍卖标的物的真伪、品质、价值等已完全了解，并自愿承担责任”为理由，主张其已履行了“瑕疵告知”义务及不应承担瑕疵担保责任。其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。拍卖公司还认为，实业公司起诉时已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第三款的规定，因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效为一年，自当事人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。拍卖成交的时间是发生在1999年12月22日，2001年5月8日实业公司因办理变更预售许可证时，房管部门告知其应补交拍卖物的增容费，方可办理变更预售许可证，至此实业公司才知道其权利受到侵害。遂于6月12日致函拍卖公司，该函件经公证处公证，其诉讼时效因此发生中断，至2002年5月8日向法院起诉，其没有超过诉讼时效，为此上诉人拍卖公司以实业公司已超过诉讼时效为由，主张驳回实业公司的诉讼请求也不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，拍卖公司上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

评析
    拍卖作为一种特殊的商品交易形式，在我国的经济生活中还属一种新兴事物，近几年，围绕拍卖而产生的法律纠纷也日渐增多。本案焦点集中在拍卖法律关系中的权利义务、拍卖标的的确定及拍卖人的瑕疵披露义务。
    一、拍卖法律关系的特点。
   《拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。可见，拍卖实质上为一种买卖法律关系。但是，买卖并不能包含拍卖法律性质的全部。拍卖中还有委托人与拍卖人之间的委托代理关生系。拍卖人既是委托代理合同中的代理人，又是买卖合同中的出卖人。但在拍卖人是以自己的名义与买受人签订买卖合同的，买卖合同也仅约束拍卖人与买受人，而不象一般的代理合同，还约束委托人。究其原因，拍卖企业的成立都需行政部门的审核及工商登记，其资金雄厚，在买受人利益受到侵害时，仅向拍卖人主张权利已能保证其正当权益得到实现。
    如拍卖法》第六十一条规定：拍卖人、委托人违反本法规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损失的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。可见，即使是由于委托人的原因，隐瞒拍卖标的的瑕疵而造成买受人损失的，买受人也得向拍卖人主张权利，而不能直接要求委托人负责赔偿。
    但《拍卖法》第五十八条似与第六十一条规定有冲突。《拍卖法》第五十八条规定：委托人违反本法规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。在这里，委托人“应当依法承担责任”并未说明应向谁承担责任，但结合下文“与拍卖人承担连带责任”的规定来看，委托人是向买受人承担责任当属无疑。根据该条，如果委托人隐瞒其对拍卖标的没有所有权或依法不得处分的事实，应直接向买受人承担责任。可见，在这里，实际上还是按一般的代理原则，由第三人直接追究委托人的责任，有违拍卖这一特定商品交易形式的行业特点。
    这里要指出的是，本案中一、二审判决都认定“本案虽然是法院委托拍卖，但在拍卖的实施上，产生的是拍卖企业与竞买人之间的拍卖法律关系”实际上是不准确的。如前所述，拍卖法律关系并不仅指在拍卖的实施中拍卖人与竞买人之间的法律关系，拍卖人与竞买人的买卖关系仅是拍卖法律关系的一部分，实际上法院委托也是拍卖法律关系的一部分，因此，判决中的这种表述是不正确的，应该是“拍卖企业与竞买人之间的买卖法律关系”。
    二、本案的拍卖标的。
    在本案中，拍卖公司实际上在对“拍卖标的”的理解上存在误解。拍卖公司认为，拍卖标的为土地使用权5821.58平方米/建筑面积53140平方米，容积率为7.72范围内的财产权益；并据此主张：其仅对拍卖标的范围内的瑕疵负责。因此，其仅有告知实业公司在容积率7.72内尚有地价款未缴清的义务，双方签订的《确认书》中约定的应补增容费指向的是总建筑面积53140平方米/容积率7.72（即拍卖公司所理解的“拍卖标的），而非53140平方米以外的范围。也即是说，实业公司早已知道拍卖标的在容积率7.72范围内尚有地价款未缴清的瑕疵。
    但我们应注意到本案拍卖物的特殊性，本案拍卖物为一房地产项目的“土地使用权及在建工程”，但实际上该“在建工程”仅停留在设计规划的图纸上，还未正式施工，而其设计规划也是历经数次变更。因此，本案的拍卖标的应为该项目的“土地使用权及其上所附的权益”。换言之，在土地使用权为5821.58平方米的前提下，不论是建筑面积53140平方米/容积率7.72，还是建筑面积57421平方米/容积率8.46，其均是土地使用权上所附权益的一部分。拍卖公司在告知拍卖标的的权利瑕疵时，应告知该项目在规划范围内存在的一切瑕疵，而非仅是其所称的“总建筑面积53140平方米/容积率7.72”层面上的瑕疵。
    三、拍卖人的瑕疵披露义务
    本案中，由于拍卖公司对拍卖标的理解错误，而未在《拍卖公告》、《拍卖目录》、《拍卖须知》、《评估报告》以及相关的拍卖文件中对建筑面积53140平方米/容积率7.72以内还应补交增容费的瑕疵以明示。而只是在《确认书》中提及“买受人（即实业公司）应承担过户时应缴纳的营业税、契税、应补增容税”。但事实上拍卖标的在数次变更规划中，存在两处应补交增容费的瑕疵，即容积率从7变更至7.72之内以及从7.72变更至8.46，而《确认书》中的“应补增容费”却未明确其为哪一阶段的增容费。而从《估价报告》中对估价测算过程的说明可以看出，评估部门是依据容积率7.72来确定地价，且估价报告在估价假设、限制条件中未明示评估对象在容积率7.72项下的增容费未交清。在此，实业公司因拍卖人未尽瑕疵告知义务，而信赖拍卖标的仅只是总建筑面积53140平方米/容积率7.72以外的地价尚未交清，致使遭受损失的事实应予认定。
    庭审中，拍卖公司以《拍卖管理办法》第32“竞买人参加应价竞争，视为已行使了查验拍卖标的、查阅有关拍卖资料的权利并认可拍卖标的现状”之规定，主张实业公司已认可了拍卖标的现状，其遭受损失，是因为其自身过失未予查明拍卖标的瑕疵所致，对此，实业公司应自负其责。笔者认为，竞买人并非专业人士，其欲以自身能力全面、充分了解拍卖标的也是不可能的，而只得依赖于作为拍卖标的拥有者的代理人——拍卖人，而竞买者所了解的拍卖标的“现状”也正是依据拍卖人所提供的拍卖资料来反映的，拍卖人所提供的拍卖资料越详细、越准确，竞买人根据这些资料所了解的拍卖标的“现状”也就越符合拍卖标的的真实情况。《拍卖管理办法》第32条的规定将拍卖人由于过失或故意所造成的不利后果强加于竞买人，明显有违公平原则。该规定，作为国内贸易部在《拍卖法》出台前调整拍卖法律关系的部门规章，也明显有违《拍卖法》中所确立的拍卖人的瑕疵披露原则。因此，一、二审判决对于拍卖公司的该主张未予支持。
    摘自<拍卖法律网>